C’est la question que se posent la majorité des propriétaires étrangers à Koh Samui : faut-il privilégier la location courte durée type Airbnb pour maximiser les revenus, ou choisir la location longue durée pour plus de stabilité et de tranquillité ?
La réalité est simple : tout dépend de votre objectif d’investissement, de votre villa et de votre tolérance au stress. Voici les chiffres réels observés sur le marché en 2025-2026.
Airbnb / Location courte durée : maximiser le rendement
Tarifs moyens des villas à Koh Samui
- Villa 1 chambre : 60 à 90 € / nuit
- Villa 2 chambres : 80 à 130 € / nuit
- Villa 3 chambres : 100 à 200 € / nuit
Le taux d’occupation moyen pour une villa bien gérée se situe généralement entre 70 % et 80 %.
Exemple : villa 3 chambres à Bophut
- Prix moyen : 150 € / nuit
- Occupancy rate : 75 %
- Nombre de nuits louées par an : 274 nuits
Revenus annuels bruts : 274 × 150 € = 41 100 €
Dépenses estimées
- Gestion locative (25 %) : -10 275 €
- Nettoyage / linge (8 %) : -3 288 €
- Maintenance (10 %) : -4 110 €
- Taxes locales (3 %) : -1 233 €
Revenu net annuel : 22 194 €
Rendement net : environ 5,5 % pour une villa de 400 000 €.
Avantages de la location Airbnb
- Rendement supérieur
- Flexibilité (vous pouvez bloquer vos dates)
- Prix très élevés en haute saison
- Clientèle internationale
- Contrôle de la qualité des locataires
Inconvénients
- Rotation fréquente des locataires
- Maintenance plus importante
- Gestion des avis clients
- Forte saisonnalité
- Concurrence élevée entre villas
- Commission Airbnb (~17 %)
Location longue durée : stabilité et tranquillité
Loyers moyens à Koh Samui
- Studio : 800 à 1 200 € / mois
- Villa 2 chambres : 1 500 à 2 000 € / mois
- Villa 3 chambres : 1 800 à 2 500 € / mois
Le taux d’occupation moyen en location longue durée est généralement compris entre 90 % et 95 %.
Exemple : villa 3 chambres à Chaweng
- Loyer mensuel : 2 000 €
- Occupancy : 95 %
- Mois loués par an : 11,4 mois
Revenus annuels bruts : 22 800 €
Dépenses estimées
- Gestion locative (15 %) : -3 420 €
- Nettoyage mensuel (3 %) : -684 €
- Maintenance (5 %) : -1 140 €
- Taxes locales (2 %) : -456 €
Revenu net annuel : 17 100 €
Rendement net : environ 4,3 %.
Avantages de la location longue durée
- Revenus stables
- Moins de gestion quotidienne
- Moins de maintenance
- Locataires plus stables
- Stress très limité
Inconvénients
- Rendement inférieur
- Dates bloquées pendant la durée du bail
- Moins de contrôle sur l’usage de la villa
- Éviction parfois complexe
Comparaison directe
Pour une villa 3 chambres estimée à 400 000 € :
- Airbnb : 41 100 € de revenus bruts / rendement net ≈ 5,5 %
- Location longue durée : 22 800 € de revenus bruts / rendement net ≈ 4,3 %
Différence annuelle : environ 18 300 € de revenus supplémentaires avec Airbnb.
Mais ce rendement plus élevé implique aussi plus de gestion et plus de stress.
La stratégie hybride (la plus utilisée)
De nombreux propriétaires choisissent aujourd’hui une stratégie hybride combinant les deux modèles.
Modèle recommandé
- Haute saison (novembre à février) : location courte durée Airbnb
- Basse saison (mai à septembre) : location longue durée
Simulation de revenus hybrides
- Haute saison : 120 jours × 150 € = 18 000 €
- Basse saison : 8 mois × 2 000 € = 16 000 €
Total annuel : 34 000 €
Rendement net estimé : environ 4,8 %.
Quelle stratégie choisir ?
- Investisseur cherchant le rendement maximal : Airbnb
- Propriétaire recherchant la tranquillité : location longue durée
- Investisseur patrimonial : modèle hybride
Conclusion
Chaque stratégie présente ses avantages :
- Airbnb : rendement plus élevé mais gestion intensive
- Location longue durée : stabilité et simplicité
- Hybride : équilibre entre rendement et tranquillité
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